גם בתחום הבתים המשותפים נתקל מדי פעם בחוזים אחידים, למשל במקרים של הסכמים מול קבלנים שונים (כגון תחזוקת או התקנת מעלית; חברת אחזקה וניהול; ועוד).
ההגדרה המשפטית של חוזה אחיד היא זו: "נוסח של חוזה שתנאיו, כולם או מקצתם, נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסוימים במספרם או בזהותם" (סעיף 2 לחוק החוזים האחידים, התשי"ג - 1982).
כלומר חוזה אחיד הוא חוזה שמוכתב על ידי צד אחד בלבד, ללא אפשרות לנהל משא ומתן על תנאי החוזה או לשנותם. ללקוח המעוניין לקשור את העסקה, עומדת הברירה לקבל את ההצעה כמות שהיא או לדחותה. חוק החוזים האחידים, אשר חל על מגוון רב של חוזים, בא לטפל בתופעה של חוזה שתנאיו נקבעים מראש בידי ספק כאשר, בדרך כלל, קיים בינו לבין הלקוח פער גדול מבחינת המיומנות, המידע וכושר המיקוח, דבר היוצר חוסר איזון משמעותי ביחסים בין הצדדים. מטרת חוק החוזים האחידים הינה לסייע לציבור הלקוחות הנאלץ להיות צד לחוזים אחידים ולהגן עליו מפני תנאים מקפחים שעלולים להימצא בחוזה אחיד.
תנאים מקפחים
סעיף 3 לחוק קובע מבחן קיפוח על פיו "תנאי בחוזה אחיד שיש בו - בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות - משום קיפוח לקוחות או משום יתרון בלתי הוגן של הספק העלול להביא לידי קיפוח לקוחות" - הינו תנאי מקפח ובית המשפט או בית הדין המיוחד שמטפל בחוזים אחידים, יבטלו או ישנו אותו בהתאם להוראות החוק.
בנוסף למבחן הקיפוח הכללי, קובע סעיף 4 לחוק מספר תנאים אשר אם הם מצויים בחוזה אחיד, חזקה עליהם שהם מקפחים, כלומר הנטל עובר לספק שניסח את החוזה ועליו להוכיח כי התניה איננה מקפחת והיא סבירה בנסיבות הענין.
למשל אם קיים בחוזה האחיד תנאי הפוטר את הספק, באופן מלא או חלקי, מאחריות שהיתה מוטלת עליו על פי דין אילולא אותו תנאי, או המסייג באופן בלתי סביר את האחריות שהיתה מוטלת עליו מכוח החוזה אילולא אותו תנאי - הרי שזהו תנאי מקפח, אלא אם יצליח הספק להוכיח אחרת.
סעיפי פטור מאחריות, בעיקר סעיפים גורפים, הם מועמדים מצויינים להיכנס להגדרת קיפוח. לעיתים נמצא אותם על קבלה שאנו מקבלים בכניסה לחניה, לעיתים במסמך עם אותיות קטנות שמוגש לנו לחתימה לפני תיקון של מוצר והדוגמאות רבות.
תנאים נוספים שחזקה שהם מקפחים הם למשל: תנאי המקנה לספק זכות בלתי סבירה לבטל, להשעות או לדחות את ביצוע החוזה, או לשנות את חיוביו המהותיים לפי החוזה; תנאי המקנה לספק זכות להעביר את אחריותו לצד שלישי; תנאי המקנה לספק זכות לקבוע או לשנות, על דעתו בלבד, ולאחר כריתת החוזה, מחיר או חיובים מהותיים אחרים המוטלים על הלקוח; זולת אם השינוי נובע מגורמים שאינם בשליטת הספק; תנאי השולל או המגביל את זכות הלקוח להשמיע טענות מסויימות בערכאות משפטיות, או להיזקק להליכי משפט אחרים, והכל למעט הסכם בוררות מקובל.
החוק מוסיף וקובע, בלשון נחרצת, שכל תנאי בחוזה אחיד השולל או המגביל את זכות הלקוח לפנות לערכאות משפטיות - בטל.
החוק מאפשר לספק, לפנות מראש לבית הדין לחוזים אחידים ולבקש שיאשרו לו את החוזה האחיד שהוא מבקש להשתמש בו. אם ביה"ד מספק אישור כזה הרי שאז לא ניתן יהיה לטעון לקיום תנאי מקפח בחוזה. תקופת תקפו של אישור לחוזה אחיד היא חמש שנים מיום מתן האישור או תקופה קצרה יותר שקבע בית הדין. כדאי לציין, כי מיעוטם של החוזים האחידים שאנו נתקלים בהם יומיום, שעברו אישור כזה וספקים מעדיפים לרוב שלא להעביר את החוזה לבדיקת ביה"ד כדי לקבל אישורו ומעדיפים להסתכן בטענות של לקוחות על קיום תנאים מקפחים. הסיבה די ברורה: הליך בפני ביה"ד יביא מן הסתם לביטול התנאים המקפחים, סיוגם ויצירת איזון בחוזה, דבר שאינו אינטרס מובהק של ספק מצוי.
שימו לב שהגנת החוק אינה חלה על מחיר העיסקה/השרות. מחיר אינו תנאי מקפח ואם רוצים לתקוף תימחור מטעה או מופרז צריך לפנות לחוקים אחרים.
כמו כן שימו לב שלמרות ההגנות שמספק החוק הרי עדיין מדובר בחוזה וכמו כל חוזה הוא מחייב ויש לכבדו. כלומר אין להקל ראש ולחתום על חוזה אחיד בנקל וללא בדיקה מתוך הנחה שאם בעתיד תתעורר בעיה ניתן יהיה להחלץ ללא קושי מהחוזה. זה אינו המצב כמובן.
כלל הפרשנות נגד המנסח
למען השלמת התמונה כדאי להזכיר כלל נוסף שלקוח מדיני החוזים בכלל, לאו דווקא מתחום החוזים האחידים: כוונתי לכלל הפרשנות נגד המנסח (של החוזה).
זהו כלל פרשני שמושרש היטב בדיני החוזים הישראליים. הכלל ישים בנסיבות בהן טקסט מסויים נתון לשני פירושים סבירים. במקרה כאמור יועדף אותו הפירוש מבין השניים הפועל לרעת האינטרס של המנסח. הגיונו של הכלל טמון בשליטת המנסח על תוכן הטקסט. ההנחה היא כי הנסח טרח להבטיח זכויותיו בעת ניסוח המסמך, בייחוד כאשר מדובר על צד להסכם שיש לו כוח והשפעה. אם הנוסח הוא דו-משמעי או רב-משמעי, ניתנת עדיפות פרשנית נגד הנסח, שהרי אם הוא - שדאג לענייניו - יצר נוסח בעל משמעויות שונות, אין הוא יכול לבחור לעצמו דווקא את החלופה הנוחה לו ביותר; היפוכו של דבר: הוא נתפס על ידי אותה חלופה, שהיא אפשרית לפי הטקסט, המבטאת הגנה טובה יותר על האינטרס של הצד השני שלא היתה לו גישה למלאכת הניסוח. לשון אחרת, הצד השני שלא היתה לו גישה למלאכת הניסוח, זכאי ליהנות מאותה חלופה אפשרית, העולה מן הנוסח, שהיא מבחינתו של הצד השני הנוחה ביותר לו. כלל הפרשנות בא כאיזון מול השליטה בניסוח. הכלל מגן על אינטרס ההסתמכות של הצד השני, שזכאי היה להניח כי ניסוח החוזה יתפרש פירוש סביר שעליו סמך.
